□京衡律师集团事务所行政法律部　朱翠屏
　　地役权是《物权法》规定的用益物权的一种，指两块土地的权利人通过签订书面合同，约定一块土地向另一块土地提供服务，以提高不动产的效益。如甲宾馆自有停车场可供旅客停泊车辆，后宾馆增加了客房量，停车位短缺，因此与乙大厦所有人约定，借用乙大厦的富余车库，甲宾馆向乙大厦定期支付使用费。此时甲宾馆即取得了“地役权”。
　　地役权属于用益物权的范畴，是这次物权法新设的一个物权种类。那么，地役权是一种什么样的权利？它与我们通常了解的相邻权有什么区别？
　　从理论上讲，这两个概念关系十分密切。首先两者有交叉重叠之处，如地役权与相邻权一样主要解决相邻不动产所有人和使用人之间，因行使不动产所发生的权利限制和延伸问题。地役权设立的目的旨在以他人的土地供自己的土地使用方便而使用他人的土地。此处所说的方便不仅仅是使自己的土地通过有效利用而获得经济上的利益，还包括使用人获得精神上和情感上的满足。例如，设定某种眺望权，或满足自己建筑的通风、采光，限制邻地建筑高度等。可见，相邻关系所调整的范围也可以由地役权调整，也可以达到有效利用土地，解决相邻不动产所有人之间因行使不动产权利而发生的纠纷。
　　另一方面，地役权与相邻权实质上有着根本区别。和相邻权相比，地役权不是基于法律的直接规定而产生的，它来源于两块土地的权利人之间的书面约定，并且两块土地也并不以相邻为必要条件。对于“接受服务”的土地（需役地）来讲，为了增加自身土地的利用效益，对“提供服务”的土地（供役地）提出了比通行、排水、通风等相邻关系更高限度的利用要求。相应地，地役权一般为有偿，这与法律直接规定的相邻权不同。相邻权在权利行使时，只要不造成相邻方的损失，通常为无偿。
　　因此，通俗地讲，在土地的利用方面，地役权比相邻权层次更高，已经大大超出了相邻关系所规范的要求“有路可走”、“有阳光可享受”等基本的生活需求，地役权的行使，是通过对供役地设定更多的负担和限制，来实现需役地人正常权利之外更大的价值增值。
　　物权法以法律条文的形式正式创设了地役权这样一种新的物权种类，使得不同土地间的权利义务关系不在仅仅局限于静态的一种相邻秩序，而是最大限度地以私法自治的形态，允许当事人间根据自身的实际需要，自由地对土地的利用达成私人协议，并最终促进社会财富的整体增长。
　　同时，和任何一种权利一样，地役权的行使也受到限制。按照物权公示原则，如果地役权合同未经过登记，该地役权就不能对抗第三人。同时，由于我国实行“地随房走”的原则，土地上的建筑物转让或者部分转让的时候，涉及的地役权也应该同时转移。这些对地役权行使的限制，物权法中同时也作了明确而细致的规定。
　　（本报对《物权法》的系列解读告一段落，感谢京衡律师集团事务所的大力支持。）